在美国房地产市场面临压力之际，沃伦·巴菲特所领导的伯克希尔·哈撒韦正在不断增加对住宅建筑公司的投资。根据美国证券的申报资料，在9月17日至21日期间，伯克希尔增持了Lennar（莱纳）的267万股A类股和7.5万股B类股，总交易金额达约2.12亿美元。增持后，伯克希尔在该公司的持股比例达约10%。受此增持的影响，Lennar的股价在当天收盘时上涨了6%，其竞争对手霍顿房屋和KB家园等美国住宅建筑商的股价也随之上涨。值得关注的是，全球房地产板块近期显示出了回暖的迹象。今日A股的地产股表现强劲，华远控股、我爱我家和华丽家族连续三个交易日涨停，而万科A在某个时间点上也实现了四个交易日三板的突破，港股的万科企业甚至一度上涨超过15%。不过，随着A股收盘，房地产板块的涨幅有所减小。有机构分析认为，随着现房销售的悲观预期逐渐松动、政策支持持续以及库存的改善，地产板块的市场情绪正在恢复。
然而，伯克希尔这次增持恰巧是在美国房地产市场遭遇较大压力之时。近期，美国30年期固定抵押贷款利率逼近7%，购房者的可负担性受到压制，而Lennar自身也面临订单下滑和利润率降低等多重挑战。从交易详情来看，伯克希尔并非一次性增持Lennar，而是分阶段进行的增持。报告显示，伯克希尔在9月17日至21日之间购入的Lennar A类股价格大致在76至79美元区间，B类股则在75至78美元区间。最新信息披露，伯克希尔当前持有Lennar约2372万股A类股和52.8万股B类股，持股比例达约10%。这些股份通过其保险子公司间接持有，巴菲特本身被列为申报人，并声明除经济利益外不享有其他实益所有权。
随着持股比例的提升至10%，伯克希尔需要遵循美国证券交易法第16条相关的申报义务，未来的增减持行为也将吸引更多市场的关注。值得注意的是，这次增持发生在Lennar于第三季度业绩公布之后，也就是说，伯克希尔是在公司业绩承压、股价低迷的背景下持续购入的。Lennar最近公布的2026财年第三季度业绩表现不佳，数据显示，其当季调整后的每股收益为1.23美元，低于市场预期的1.30美元，营收约为80.5亿美元，同样未能达到市场预期的83.1亿美元。路透社表示，该公司第三季度利润大幅下降，持续高企的抵押贷款利率削弱了购房需求，从销售数据来看，形势更加严峻。第三季度，Lennar的新订单量为20879套，同比下降约9%；而交付量为20840套，同比下降3%。当前在手订单为16857套，对应的订单金额约为63亿美元。
与此同时，盈利能力也受到冲击。第三季度住宅销售的毛利率为15.8%，明显低于上年同期的17.5%。在需求疲软的情况下，开发商不得不通过降低价格和提供贷款利率补贴等方式来刺激销量，从而缩减了利润空间。Lennar管理层对市场环境持相对谨慎的看法。首席执行官斯图尔特·米勒表示，自上次财报电话会以来，经营环境愈加恶化。在这一情势下，公司预计第四季度新订单量为1.95万至2.05万套，交付量为2.2万至2.3万套，住宅销售毛利率预估在15.5%至16%之间，调整后每股收益则预计为1.30至1.65美元。
尽管面临诸多压力，Lennar的资产负债表依然表现出一定的安全性。截至季度末，公司持有约12亿美元现金和约36亿美元的总流动性，住宅开发负债占总资本的比例为16.6%，库存约3.88万套，其中已完工但尚未售出的住宅约有3100套。当前Lennar面临的关键压力，主要源自于美国住房市场的可负担性问题。持续高企的房贷利率增加了购房者每月的支付负担。数据显示，近期美国30年期固定抵押贷款利率已上升至6.95%，高于前一周的6.76%和去年同期的6.26%。对于住宅建筑商来说，高利率带来的影响是双重的：一方面，潜在购房者因融资成本的上升而推迟购房；另一方面，开发商为了维持销售需要增加价格折扣和融资激励，从而压缩利润率。英国《金融时报》引用行业数据显示，美国单户住宅的开工量已经较年初有所下降，而9月美国住宅建筑商信心指数也降至一年以来的最低水平，说明房地产市场正在经历需求的放缓。
由此可见，伯克希尔的这次增持并非发生在房地产行业的高峰，而是处于利率、需求和利润率重重压力的时刻。人们不禁要问，为什么在这种时期仍继续增持？从估值来看，Lennar的股价下跌显然已反映了市场对美国房地产行业的悲观预期。近期，Lennar的股价一度逼近52周低位，较过去一年高点显著回落。同时，该公司的股价也相对较低的账面价值水平。对长期投资者而言，行业周期的下滑并不一定会同时导致企业的长期价值贬值。由于住宅建筑行业本身具有明显的周期属性，如果未来房贷利率能够回落，住房需求得以恢复，拥有土地储备、规模优势和资金实力的顶尖开发商将可能率先受益。
